事業用テナントの集客広告は、物件情報を流通させる層と仲介会社自身が反響を集める層の2段構えで設計します。手法は反響→内見→申込の数値で選びましょう。

監修者松尾 洸 ／ 株式会社エネイブル 代表取締役

松尾 洸は株式会社エネイブルの代表取締役として、中小企業の成果報酬型広告運用を支援しています。「広告費は”使った額”ではなく”成果が出た分”に対して払うべき」という考えのもと、CPA（成果単価）を基準に費用対効果を最優先する運用設計を得意としています。

完全成果報酬型のWEB広告サービス「コミットモンスター」を運営し、初期費用や固定の月額費用のリスクを抑えながら成果につなげる仕組みを、中小企業に提供しています。

理念は、広告代理店と発注企業の利害を一致させること。「成果が出なければ費用は発生しない」という関係性を通じて、企業が安心して広告に挑戦できる環境づくりを目指しています。

「広告は”成果が出た分だけ払う”のが、企業にとって最もフェアな形だと考えています。」　—— 松尾 洸

【これまでの実績】

• 株式会社エネイブル 代表取締役
• 完全成果報酬型WEB広告サービス「コミットモンスター」運営
• 中小企業の成果報酬型広告運用・CPA改善を支援

松尾 洸のプロフィール ＞

事業用テナント集客広告の全体像｜物件流通層と反響獲得層の2階建て構造

事業用不動産のテナント集客広告は、物件情報を流通させる「レインズ・ポータル・看板チラシ」と、仲介会社自身が出店・移転企業から反響を取る「自社サイトSEO・Web広告・非公開物件を使った法人直接営業」の2層で設計します。どちらか一方だけでは反響数は頭打ちになります。

集客手法を一覧比較｜レインズからWeb広告・法人直接営業まで

手法	費用構造	届く相手	成果までの期間感
レインズ登録	無料（会員限定）	不動産業者	業者経由で数週間〜
事業用ポータル掲載	掲載課金（物件数×月額）	物件を探す法人担当者	掲載後1〜2週間で反響
リスティング広告	クリック課金	今すぐ物件を探す層	出稿即日〜数日で反響
SNS広告	インプレッション/クリック課金	潜在層の出店・移転担当者	認知から反響まで数週間
自社サイトSEO	制作・運用コスト（広告費ではない）	検索で比較検討する担当者	効果発現まで数か月
チラシ・看板	印刷・設置費	近隣事業者・通行人	即日〜掲示期間中随時
法人直接営業（非公開物件活用）	人件費中心	店舗開発・総務部門の担当者	アプローチ後数日〜

仲介会社が反響を増やす11の集客施策

レインズ登録だけでは法人テナントに直接届かない｜業者間流通の土台としての役割

レインズ登録は不動産業者間で物件情報を共有する基盤で、登録は必須条件として扱われることが多い施策です。ただし出店・移転を検討する法人担当者が直接見る場所ではありません。

• 他の仲介会社経由での紹介・反響のきっかけになる
• 物件概要・条件の正確な記載が業者からの問い合わせの質を左右する
• レインズだけに頼ると、自社の集客窓口としての反響は増えない
• 登録後はポータルやWeb広告など法人に直接届く層と組み合わせる必要がある

事業用ポータル・紙媒体の掲載先は物件タイプで変える｜店舗・オフィス・倉庫の媒体選び

店舗・オフィス・倉庫では出店担当者が見る媒体が異なるため、掲載先を物件タイプごとに使い分けることが反響率を左右します。

• 店舗系は飲食・物販向けの出店系ポータルが効きやすい
• オフィス系は法人向け賃貸オフィス専門サイトとの相性がよい
• 倉庫・物流系は専門の物流不動産ポータルへの掲載が有効
• 紙媒体（業界紙等）は業種が絞られる案件で補助的に使う

チラシ・看板が効くのは路面店・郊外ロードサイド｜高層オフィスでは届きにくい

チラシ・看板・現地ポスターは、通行人や近隣事業者が直接見込み客になりうる路面店・郊外ロードサイド物件で効果を発揮します。

• 現地看板は空いているという事実を周辺の出店希望者に伝える即効性がある
• 高層オフィスや奥まった倉庫では通行接点が少なく効果が限定的
• チラシ配布は商圏内の同業種・関連業種へのピンポイント配布が有効
• 看板設置には貸主の承諾と管理規約の確認が必要

仲介会社が自社の反響を取るWeb広告の使い分け｜リスティング・SNS・ディスプレイの役割分担

Web広告は目的ごとに役割が異なり、今すぐ物件を探している層にはリスティング、認知拡大にはSNS広告が向いています。

• リスティング広告は『〇〇駅 店舗 物件』など顕在層のキーワードで即効性が高い
• SNS広告は出店担当者・経営者層への認知形成に向く
• ディスプレイ/リターゲティングはサイト訪問者の再アプローチに使う
• 配信の目的（反響獲得か認知か）を分けて予算を配分する

自社サイトSEOで出店・移転担当者を拾う｜エリア×物件種別×業種のページ設計

自社サイトSEOは、エリア×物件種別×業種を掛け合わせたページ設計で、検索で比較検討する法人担当者を長期的に拾う施策です。

• 『渋谷 オフィス 20坪』のような組み合わせページを物件種別ごとに用意する
• 成約事例や賃料相場の解説記事が比較検討段階の担当者に刺さる
• 効果が出るまで数か月単位の時間がかかるため広告と並走させる
• 制作・運用コストはかかるが、クリック課金の広告費そのものではない

非公開物件と自社顧客を使った法人直接営業ルート｜店舗開発担当への先行案内

非公開物件を使った法人直接営業は、出店企業の店舗開発・総務部門にリストを作り、先行案内することで競合に出さずに決める戦略です。

• Web広告やホワイトペーパーで店舗開発担当者との接点をつくる
• 接点ができた担当者に非公開物件を先行案内し、関係を深める
• 貸主の承諾範囲を超えて物件情報を広く出さないよう管理する
• 自社顧客（既存取引先）への定期的な情報提供も有効なルート

物件タイプ・エリア別に手法を優先する｜都心オフィスと郊外ロードサイドの違い

都心オフィスは自社サイトSEOと法人直接営業、郊外ロードサイドはチラシ・看板とポータルを優先するなど、エリアと物件タイプで優先順位が変わります。

• 都心オフィス・大型店舗は法人営業と専門ポータルが中心
• 郊外ロードサイド・小型店舗はチラシ・看板・地域ポータルが効きやすい
• 倉庫・物流施設は専門ポータルと法人直接営業が中心になりやすい
• 全手法を同時に走らせず、物件ごとに優先度を決めて予算配分する

反響が出ないときに見直す募集条件｜賃料方式・フリーレント・契約形態・引渡し状態

広告を増やす前に、賃料水準と方式、フリーレント、契約形態、工事区分など募集条件自体を見直すことで反響が改善するケースがあります。

• 坪単価だけでなく、フリーレント期間や敷金の条件を近隣相場と比較する
• 普通借家か定期借家かで検討できる業種・企業が変わる
• スケルトン渡しかA工事区分の範囲かで初期投資の見え方が変わる
• 業種・営業時間制限が厳しすぎると候補が絞られすぎる

反響→内見→申込→成約のKPIで広告を改善するPDCA｜どの段階で落ちたら何を直すか

反響数・内見数・申込数を段階ごとに計測し、どこで離脱が多いかで広告・資料・条件のどれを直すか判断します。

• 反響は多いが内見が少ない場合は、物件写真・図面などの資料の見直しを検討する
• 内見は多いが申込に至らない場合は、賃料・条件面の再設定を検討する
• 反響自体が少ない場合は、広告の出稿先・キーワード・配信面を見直す
• 数値は自社の過去案件の計測値を基準に、物件ごとの目安として管理する

オーナーと出店企業から選ばれる仲介会社の条件と、それを広告でどう伝えるか

店舗取引経験・出店企業への到達力・貸主事情の理解は、自社サイトや広告文でそのまま訴求できる選定基準です。

• 取扱実績・成約事例を具体的な業種名とともに掲載する
• 出店企業へのリーチ手段（法人リスト・非公開物件）を明示する
• 貸主側の事情（空室期間・収支）を理解している姿勢を伝える
• 報告頻度や広告費負担の明確さも信頼材料として打ち出す

広告費の固定負担を抑える発注形態｜固定手数料型と成果報酬型の判断基準

広告運用の発注形態には固定手数料型・掲載課金型・クリック課金型・成果報酬型があり、広告費の負担者と支払いタイミングを事前に確認する必要があります。

• 固定手数料型は反響の有無にかかわらず費用が発生する
• 掲載課金型・クリック課金型は出稿量に応じて費用が積み上がる
• 成果報酬型は反響や成約などの成果発生時に費用が発生する仕組みが多い
• 広告費を運用側が負担する成果報酬型であれば、持ち出しは成果分のみで始められる

広告・契約で注意したい4つのリスク

募集開始から反響獲得までの5ステップ

広告の費用対効果に課題を持つ仲介会社への適合チェック

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コミットモンスターという選択肢

コミットモンスターは完全成果報酬型の広告支援サービスです。広告費0円からスタートでき、成果が出るまでの持ち出しを抑えられます。反響が増えない段階で固定費だけがかさむ心配がありません。

事業用不動産の仲介会社が、リスティングやSNS広告を試しながら反響経路を増やす選択肢になります。費用対効果を見極めてから本格投資したい会社に向いています。

よくある質問

事業用テナントと住居用物件の募集・集客は何が違いますか？

事業用テナントは法人の出店・移転判断が絡むため、業種適性や事業計画の審査が入る点が住居用と異なります。集客でも法人向けの接点づくりが必要です。

テナント募集・誘致・リーシング・仲介・PMはそれぞれ何が違いますか？

募集・誘致は空室を埋める活動全般、リーシングは戦略的なテナント誘致業務、仲介は契約成立の媒介、PMは賃貸管理運営を指します。業務範囲が重なる部分もあります。

仲介会社にテナント募集を依頼すると費用はかかりますか？広告費は誰が負担しますか？

仲介手数料は宅建業法の報酬規定に基づき成約時に発生するのが一般的です。広告費の負担は契約形態によって異なるため、事前の確認が必要です。

テナントが決まらないとき、賃料は下げるべきですか？

賃料だけでなく、フリーレントや契約形態、工事区分などの条件を先に見直す余地があります。下げる前に反響・内見数のどこで離脱しているか確認しましょう。

退去予告が出た段階で募集を始めてもよいですか？

退去予告を受けた時点で募集を始めることは可能で、空室期間の短縮につながります。ただし現テナントの退去時期との調整は必要です。

反響から契約まではどんな流れで、どれくらいの期間がかかりますか？

反響獲得後、内見・条件交渉・出店審査を経て契約に至るのが一般的な流れです。業種や企業の意思決定スピードによって期間は数週間〜数か月と幅があります。

小規模な仲介会社でもWeb広告で反響は取れますか？予算が少ない場合はどうすればよいですか？

エリアとキーワードを絞ったリスティング広告や、成果発生時に費用が生じる成果報酬型の運用であれば、固定の広告予算を抑えて始めやすくなります。

ポータル掲載とリスティング広告はどちらを先に始めるべきですか？

まずは掲載費用が比較的把握しやすいポータル掲載で反響の土台を作り、反響数を見ながらリスティング広告を併用するのが進めやすい順序です。

まとめ

事業用テナントの集客は、物件情報を流通させる広告と、仲介会社自身が反響を集める広告の2層で考えることが土台になります。手法は反響→内見→申込の数値で絞り込み、募集条件の見直しと広告改善を並行させましょう。広告費の固定負担が不安なら、成果報酬型の活用も選択肢になります。